Вечерняя Пермь

Недавно «ВП» писала об очередном снижении ставки рефинансирования и о том, что должны снизиться кредитные ставки. В начале апреля практически все эксперты рынка недвижимости заговорили об оживлении ипотечного кредитования. Действительно, в марте выдача ипотечных кредитов несколько выросла, чуть мягче стали условия выдачи кредитов (хотя им еще далеко до докризисных). А буквально в течение первых трех рабочих апрельских дней ряд крупных банков снизили ставки.

Ставка рефинансирования (та ставка, по которой Центробанк РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам) вряд ли еще снизится, отметил Алексей Кудрин. Министр вновь сделал грозное предупреждение, что вторая рецессия или даже второй кризис по-прежнему возможны.
ПРЕДЫСТОРИЯ
В прошлом году ипотечный рынок сжался в 4,3 раза. За год в России было выдано 130 тысяч кредитов. Для сравнения: до начала активной фазы кризиса такое количество кредитов банки выдавали примерно за четыре месяца. А общий объем ипотеки упал еще внушительнее – 152 миллиарда рублей вместо 650 в 2008 году.
Средний размер кредита стал на 38% меньше, изменились и сроки займов. Россияне предпочитают платить больше, но зато раньше гасить долг. Особенно это касалось валютных кредитов. В прошлом году доля кредитов в иностранной валюте составила 6,6% от всего объема, в 2008 году этот показатель равнялся 14,5%.
Уменьшился и срок выплат: если по рублевым кредитам незначительно – на 1,5 года (до 16,5 года), то по валютным почти на треть – до 11,5 года.
По данным Центробанка, на рынке ипотечного кредитования работали 130 банков. Правда, большинство из них выдавали один-два кредита в месяц. В массовом порядке выдают сегодня кредиты только 15-20 крупных и специализированных банков, считают эксперты.
Не лучшим образом обстояли дела и с «плохими кредитами». Просроченная задолженность по рублевым ипотечным кредитам выросла почти в 4 раза, по валютным – примерно в 2 раза.
Усложненный доступ к финансированию выдавил с рынка большинство средних и мелких банков. В результате, по данным АИЖК, более половины всей ипотеки пришлось только на Сбербанк. Еще треть находится в активе нескольких лидеров рынка. И только 19% объема обеспечивают небольшие кредиторы. «В пик развития ипотечного кредитования до 500 банков участвовали в различных ипотечных программах. Сейчас реально участвуют 10», – отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства.
По мнению специалистов агентства (АИЖК), рынок ипотеки пострадал от снижения платежеспособного спроса на кредиты, девальвации рубля и роста рисков кредиторов и заемщиков. Как результат – высокие процентные ставки. Они планомерно росли в течение всего 2009 года.
ПОСЛЕДНИЙ КВАРТАЛ
2009 ГОДА
С сентября 2009 года ситуация стала меняться в лучшую сторону: ипотека подешевела в 14 из 18 банков, входящих в топ-30 по активам и выдающих ипотечные кредиты. Причем некоторые из них за полгода снизили ставки дважды (Райффайзенбанк и «Интеза») или трижды (Банк Москвы, Газпромбанк). В среднем ставки по кредитам на строящееся жилье с сентября снизились на 3,5% годовых, на готовое – на 4,5%. Снижая ставки, некоторые банки возобновляли программы рефинансирования под более низкие ставки ипотечных кредитов, выданных другими банками.
Последний квартал 2009 года по объемам ипотечного кредитования перекрыл первый в 2,5 раза.
ИПОТЕКА-2010
В конце марта изменения на рынке ипотеки уже попали на полосы популярных общественно-политических изданий. Так, «Московский комсомолец» обратил внимание на то, что минимальные ставки по ипотечным кредитам в рублях у лидеров рынка – Сбербанка и ВТБ 24 – составляли, соответственно, 11,95% и 13,1% годовых, а у остальных банков в среднем нижняя планка держалась на уровне 14-16%. Валютные кредиты Сбербанк предлагал по ставкам от 8,8%, ВТБ 24 – от 9,6%, остальные банки – от 11-13%.
Параллельно с понижением ставок началось смягчение условий выдачи кредитов. В понедельник снизил размер первоначального взноса по ипотечным программам Райффайзенбанк. С 1 апреля снизил размер первоначального взноса и Банк Сосьете Женераль Восток. Готовятся смягчить условия выдачи ипотечных продуктов и другие банки.
Ряд банков (среди них – Банк Москвы, ВТБ 24, Райффайзенбанк и «Уралсиб») стали дифференцировать ставки по ипотеке в зависимости от объема страхового пакета. Минимальные ставки – для заемщиков, выбирающих комплексное страхование (имущество, титул и жизнь), максимальные – для страхующих только залог.
«Банки предлагают все больше ипотечных программ, все охотнее выдают ипотечные кредиты, однако условия выдачи и жесткие требования к заемщикам ослабляются очень медленными темпами. Лишь некоторые банки снова ввели возможность подтверждения дохода в альтернативной форме (по форме банка, на бланке организации). Это связано с их высокими рисками, которые, скорее всего, будут еще долго оставаться таковыми», – отметила директор компании «Фосборн Хоум» Виктория Ракова в интервью «Московскому комсомольцу». С ее слов, уровень доверия к отечественной валюте растет, в феврале и марте выданные кредиты в рублях составили около 90% от общей суммы заемных средств. Однако валютный кредит благодаря более низким ставкам выглядит по-прежнему привлекательнее. Как считают эксперты, заемщикам, уверенным в своей платежеспособности, лучше сейчас взять более дорогой кредит, а впоследствии перекредитоваться, чем дожидаться роста цен на жилье.
ЧТО ЖДАТЬ
Более или менее рынок вернется на докризисный уровень не раньше 2011 года, отмечают в АИЖК. К тому же последние заявления министра финансов РФ Алексея Кудрина о том, что ставки по кредитам должны снизиться до 10%, многие воспринимают неоднозначно. Если некоторые эксперты поддерживают эту точку зрения, то остальные говорят о возможности снижения на еще 1-2%, особенно в банках, сохранивших высокую процентную ставку.
Что касается объемов выдачи кредитов, то АИЖК прогнозирует их на уровне 280-320 млрд руб., в количественном выражении – 210-240 тыс. кредитов. Это почти в два раза больше, чем в 2009 году. Например, только ВТБ планирует увеличить выдачу ипотечных кредитов в 2,5 раза.
Независимые аналитики также придерживаются оптимистической точки зрения. Так, Семен Бирг, независимый аналитик, сообщил в интервью «МК», что «во втором полугодии этого года АИЖК получит 250 миллиардов рублей на то, чтобы улучшить ситуацию с ипотечным кредитованием. Количество ожидаемых ипотечных кредитов будет увеличиваться. Ставки будут снижаться, и в целом этот год покажет результаты в 2-3 раза лучше, чем предыдущий». 

Министр финансов РФ Алексей Кудрин заявил, что ставки по кредитам в ближайшие два-три года снизятся до 10% годовых. «Даже при ставке рефинансирования 8,25% мы имеем очень дорогие кредиты – примерно 15%. А в кризис они были примерно 20-25%», – сказал Кудрин на конференции в Высшей школе экономики во вторник. «Успокоить» банки должен, по мысли министра, низкий темп инфляции – ставки по кредиту должны, что естественно, его немного превышать. На сегодня инфляция пока составляет порядка 3-4% и в конце года, как ожидается, не будет превышать 7,5%. Вместе с тем министр не исключил, что она может оказаться выше ожидаемой.

Американцы предпочитают банкротство
В США в марте зарегистрировано рекордное число банкротств граждан, сообщает finmarket.ru. В условиях безработицы долги по ипотеке стали неподъемными для многих американцев, и три четверти обратившихся в суд вынуждены сразу отказываться от своего имущества. Американские суды в марте рассмотрели 158 тысяч дел о банкротстве частных лиц. Это на 35% больше, чем в феврале, и на 19% больше, чем в марте прошлого года, подсчитали в исследовательской компании Aacer. Ежедневно в судах разбиралось по 6,9 тысячи таких дел. Количество обращений в суд за защитой от кредиторов резко возросло на фоне тяжелой ситуации на рынках труда и жилья. Многие американцы оказались не способны расплатиться с долгами по ипотеке в условиях высокой безработицы (в марте она составила 9,7%) и сокращения доходов.