 |
 Вернуться на главную страницу |
| Архив |
 |
|
|
На сайте размещены материалы, подготовленные пермской редакцией "Парламентской газеты" в период с 1 декабря 2006 года по 31 декабря 2007 года. 06.07.2007 Ипотека недоступного жилья Массовое предоставление кредитов подстегивает рост цен на квартиры, считают девелоперы. Существует всеобщее заблуждение, что ипотечное кредитование способно удешевить квадратный метр жилой площади. На самом деле ипотека призвана сделать жилье более доступным. Но только для тех граждан, кои способны «потянуть» кредитное бремя. Одновременно с этим специалисты напоминают, что ипотечное кредитование дает дополнительный приток денежной массы на рынок, при том, что количественного роста в сегменте предложения пока недостаточно. В результате мы имеем то, что имеем – стабильный и повсеместный рост стоимости. Получается, что ипотека не только не решает жилищной проблемы в масштабах общества, но еще дальше отодвигает исполнение мечты большинства граждан об отдельном жилье. Есть и другие «подводные камни». Банкам это грозит сокращением потенциальной клиентуры ипотечных программ. С государственной точки зрения, рост цен на жилье наносит удар по социальной политике. – Первые негативные последствия уже проявляются, хотя ипотека еще не стала массовым повседневным явлением, – заявил нам руководитель частного предприятия по продаже «вторичного жилья», экономист Игорь Нефедов. – Насколько мне известно, доля ипотеки в ВВП составляет примерно 0,07%. Говорить же о массовой заинтересованности людей можно только по достижении 3-5% ВВП. Более того, сегодня можно только догадываться, чем могут обернуться эти по-настоящему социальные программы, если и далее сохранится некий паритет между предложением и спросом на жилье. Такая ситуация встревожила и тех, кто, на первый взгляд, должен радоваться притоку клиентуры, сами кредитные организации. Наш консультант, работающий в одном из пермских банков, считает, что при сохранении тенденции роста ипотечных программ система может встать из-за недостатка жилья. Выход из столь неоднозначной ситуации банкиры видят, например, в непосредственном участии строителей, в качестве ипотечных заемщиков. Несмотря на существующие проблемы, банки считают ипотеку перспективным сегментом рынка. Так, по оценкам маркетинговой компании «IRG», 2 млн российских семей готовы воспользоваться ипотечным кредитом в ближайшие 3-5 лет. По данным Росстата, в прошлом году ипотечным кредитованием занимались около 200 банков, но большая часть кредитов была выдана этими банками в рамках социальных программ региональных властей, когда гарантом возврата денег выступают местные бюджеты. Так в Пермском крае «социальные» ипотечные займы пусть непросто, но выдаются молодым семьям с условием зачета существенной части кредита. Подобные программы давно работают в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других российских мегаполисов. Еще один вопрос, из разряда «каверзных»: создание фонда отселения. Несмотря на то что заемщики вполне добросовестные, платежи по ипотечным кредитам вносятся аккуратно и отказы платить по обязательствам фиксируются крайне редко, банки должны быть готовы к плохим сценариям. В случае если должник оказывается несостоятельным, его надо выселять, а квартиру продавать. Сегодня Гражданский кодекс этого не позволяет. Возможные расходы на судебные тяжбы также закладываются в стоимость кредита. Развитие ипотеки тормозится и недостатком «длинных» денег у банков. Как пишет журнал «Банковское обозрение», уже длительное время сохраняется тенденция, при которой 80% выданных в стране кредитов – краткосрочные. «Дочкам» иностранных банков проще решить эту проблему, они имеют доступ к более дешевым и длинным зарубежным ресурсам. Отечественному капиталу остается надеяться на развитие системы рефинансирования и рынка ценных ипотечных бумаг. Банки, как участники процесса, видят для себя выходы из ситуации в стимулировании жилищного строительства и продвижении из центра в регионы. Пожалуй, самой приятной новостью для всех участников ипотечных программ, которые осознали суть проблемы, является то, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) также обеспокоено дефицитом жилья. Генеральный директор агентства Александр Семеняка сказал, цитируем: «Сегодня законодательство не позволяет использовать ипотеку при осуществлении строительства, однако эта проблема может быть решена. Если кредитная линия или кредит выдается на финансирование инвестиционного договора, то в нем должно содержаться положение, которое позволит задействовать механизм ипотеки. Хотя такой кредит на этапе строительства не является ипотечным, он автоматически становится ипотечным через 18 месяцев после завершения строительства, и банк может его перепродать. Наше агентство (мы поставили эксперимент, отработали документы) такие кредиты готово выкупать». Поддержка ипотечных схем строительства со стороны АИЖК сулит участникам рынка новые перспективы. В том числе и расширение возможности рефинансировать «инвестиционные» ипотечные кредиты, а это значит, что в схемы с участием строителей, которые уже появляются в регионах, в том числе и в Прикамье, могут быть привлечены «длинные» деньги. В итоге можно прогнозировать, что при полной реализации такой схемы ставки по таким кредитам будут ниже, а объектов жилищного строительства станет больше. Все шаги по развитию ипотеки, как и другие экономические процессы, делятся на законодательные и «рыночные». Не так давно правительству был предложен к рассмотрению пакет законопроектов, направленных на улучшение. Например, продолжается работа над законопроектами, которые предполагают снижение издержек, связанных с кредитованием, и рисков кредиторов, а значит, снижение цены кредита. Также планируется внесение изменений в Гражданский и Налоговый кодексы, а также в законы об ипотеке. Также идет работа над поправками в существующее законодательство, которые предусматривают, что у кредитора может быть отобрана квартира в случае неуплаты. На данный момент кредитные организации вынуждены страховать свои риски, закладывая в стоимость кредита расходы на судебные издержки (по закону единственное жилье в счет долга не может быть изъято без предоставления другого). Ожидается послабление и для потребителей ипотечного кредита. Власти предлагают отменить нотариальное удостоверение договоров ипотеки. Для клиентов банка это означает экономию 1,5% стоимости квартиры. К числу прочих мер относятся планы правительства о снижении налоговой ставки для доходов с физлиц, полученных в виде процентов по ипотечным ценным бумагам на период до 2007 года. Льготы по подоходному налогу должны стимулировать частных инвесторов к покупке этих бумаг. Таким образом, будет развиваться второй уровень национального ипотечного рынка, система рефинансирования, которая тоже должна снизить рынки ипотечных банков и цену кредитования. По мнению нашего юрисконсульта, необходимо помнить и о новом Жилищном кодексе, который внес свои коррективы в ипотечную систему. Во-первых, заявляют юристы, он отменяет НДС, который взимался в размере 18% при покупке земельных участков и вторичного жилья. Отпала необходимость в нотариальном заверении сделки, стоимость которого составляла 1,5% от ее суммы. В масштабах конкретной семьи это существенная экономия. Каковы же ближайшие прогнозы? Девелоперы считают, что к лету текущего года средние кредитные ставки могут снизиться до 13% (разумеется, в инвалюте). К 2008 году ставка по ипотечным кредитам может снизиться до 10%, а к 2010 году – до 8%. Но сила ипотеки – в ее массовости, в том, чтобы привлечь как можно больше клиентов. А этому мешают не только условия кредитования. По утверждению заведующей центром Института международных экономических и политических исследований РАН Татьяны Чубаровой, цены на жилье у нас завышены примерно вдвое по сравнению с его фактической стоимостью. А среди строителей бытует мнение: если ипотека стимулирует рост спроса на жилье, это приведет только к дополнительному росту цен на него. Так что проблемы ипотеки – не только в финансовых схемах, но и в общих рыночных перекосах. Короткой строкой Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию за 5 месяцев текущего года выдало 283 кредита – столько же, сколько за январь – май прошлого года. Общая сумма выданных займов увеличилась на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Она превышает 279 млн рублей. В среднем размер одного кредита составил 983 тыс. рублей. Напомним, ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» со 100%-м участием государства было создано год назад из некоммерческого фонда ипотечного жилищного кредитования (он существовал в крае на основе регионального бюджета с 2003 года). За несколько лет работы фонда, а потом агентства, благодаря полученным кредитам новоселье справили 4320 человек. На сегодняшний день главными целями Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию декларируются: – разработка и реализация схем ипотечного жилищного кредитования, включая накопительные; – координация действий участников рынка ипотечного жилищного кредитования на основе стандартов федерального АИЖК; – содействие увеличению объемов жилищного строительства; – привлечение в жилищную сферу сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов. По данным ФОМ, в принципе допускают возможность того, что они возьмут ипотечный кредит, 22% россиян (чаще всего это жители больших городов – 29%), а две трети участников опроса (68%) такую вероятность исключили. По мнению каждого четвертого участника опроса (26%), за последний год ипотечные кредиты в России стали более доступными для населения. Противоположного мнения – что кредиты стали менее доступными – придерживаются 12% опрошенных, а на взгляд 18% респондентов, никаких изменений в этой сфере за последний год не произошло. Значительная доля респондентов (44%) затруднились ответить на данный вопрос. Подготовил Олег КОНЕВСКИХ. ← Назад |
|
|
|
|
© 2010 ООО Медиакомпас Почтовый адрес: 614070, г. Пермь, ул. Крупской, 40. Телефоны: (342) 281-95-76, 282-54-22, 282-54-55. |
Разработано в студии «Сайт-мастер»
Работает на «CMS BS» версия 3.0 Вы попали на лучший информационный портал г. Перми, посвященнный событиям в жизни города. Мы стараемся как можно быстрее сообщить о новостях в городе, мероприятиях, а также проводим фоторепортажи и делаем интервью. Заходите, будем рады видеть Вас. |