 |
 Вернуться на главную страницу |
| Архив |
 |
|
|
На сайте размещены материалы, подготовленные пермской редакцией "Парламентской газеты" в период с 1 декабря 2006 года по 31 декабря 2007 года. 15.12.2006 Залог земли заставит работать деньги Реализация национальных проектов, других социально-экономических задач переходного периода развития нашей страны требует от законодательной и исполнительной власти России, субъектов Федерации и муниципальных образований новых подходов в экономической политике, создающих как для иностранных, так и отечественных инвесторов режим наибольшего благоприятствования. Как показывает мировой опыт, такие проблемы решаются гораздо легче, если в хозяйственный оборот полнее вовлекаются природные ресурсы, и прежде всего земля. К сожалению, этот пласт нашего главного национального богатства остается, по сути дела, исключенным из ипотечных рыночных отношений. По договору об ипотеке и страховании недвижимого имущества можно иметь право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости залога преимущественно перед другими кредиторами и страховщиками залогодателя. А в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается государством, залогодержатель вправе потребовать обращения взыскания на конфискованное имущество. Права по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, являющейся документарной именной , ценной бумагой, механизм перевода прав у которой во многом сходен с индоссаментом векселя. Поэтому они вполне способны «работать» вместе как единое целое, рождая новые коммерческие возможности для их обладателей. Наряду с земельным векселем вполне реально более эффективное использование в региональной инвестиционной политике и земельных облигаций. Таким образом, при ипотеке инвестор получает наиболее полную гарантию безопасности и возврата своих вложений. Кроме того, возможна и взаимовыгодная торговля на отечественном и зарубежных фондовых рынках ценными бумагами (акции, облигации, векселя, закладные), обеспеченными высоколиквидными земельными участками. Для организации полноценного ипотечного оборота разработан и апробирован на практике инвестиционный механизм, позволяющий переводить земли из государственной или муниципальной собственности в акционерную, законодательно не запрещенную для ипотеки. Его основой является вновь образованное открытое акционерное общество — ОАО «Земельный залоговый фонд» (ЗЗФ), использующее вложенное в свой уставный капитал имущество в залоговых операциях. При создании ЗЗФ базовыми являются процедуры, регламентируемые Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества». Этот закон регулирует отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Субъекты РФ и муниципальные образования вправе своими решениями внести государственное или муниципальное имущество в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. Они могут преобразовать унитарные предприятия (ГУПы, МУПы) вместе с земельными участками в открытые акционерные общества. Возможны различные варианты формирования ЗЗФ. Например, земельные участки входят в состав объектов недвижимости (здания, сооружения, имущественные комплексы, незавершенное строительство) и являются собственностью СФ или МО. При этом имущество может как полностью, так и частично принадлежать на праве собственности СФ или МО. В первом случае после приватизации все 100% акций ЗЗФ будут в их собственности. Во втором — соответствующая часть акций перейдет в собственность других совладельцев. Могут быть приватизированы и использованы для образования ЗЗФ земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства или где планируется строительство новых объектов. Большие потенциальные возможности для ипотечного оборота имеют земли, где расположены как действующие, так и не функционирующие по тем или иным причинам предприятия промышленности, энергетики, транспорта. Наличие объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения делает эти земли весьма перспективными в качестве долгосрочного залога. Конституцией РФ вопросы ведения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, разграничение государственной собственности, земельного законодательства отнесены к сфере совместного ведения РФ и СФ. Правовое регулирование данных вопросов может осуществляться нормативными правовыми актами не только Российской Федерации, но и ее субъектов. Закон о приватизации также не запрещает иного правового регулирования отношений, возникающих при отчуждении государственного и муниципального имущества. Эти правовые нормы позволяют субъектам Федерации издавать свои законодательные акты в целях приватизации незастроенных земельных участков и формирования залоговых фондов. Итоговой акцией образования территориального ЗЗФ явится его государственная регистрация как юридического лица в организационно-правовой форме ОАО. При этом стоимость его уставного капитала может быть сопоставимой с бюджетом данного региона. Исполнительный орган ОАО ЗЗФ (Дирекция) организует эмиссию земельных ценных бумаг и обращение их на фондовых рынках, поиск кредиторов и инвесторов, заинтересованных в ипотечных финансовых операциях под залог высоколиквидных земельных участков. Возникает новая рыночная структура, решающая задачу привлечения в региональную экономику долгосрочных и низкопроцентных инвестиций, способствующая формированию современного земельного рынка со всеми его инфраструктурными элементами, оборотом не только земельных участков и объектов недвижимости, но и земельных ценных бумаг. По сути дела, предлагаемый инвестиционный механизм – это конкретная организационно-экономическая форма государственного регулирования земельных рыночных отношений, способствующая повышению эффективности управления государственной и муниципальной собственностью на землю. В заключение хотелось бы отметить, что наиболее значимых результатов в инвестиционной политике субъектов Федерации и муниципальных образований можно достичь при условии гармоничного сочетания функционирования создаваемых ныне особых экономических зон с земельными залоговыми фондами в рамках утвержденных комплексных планов социально-экономического развития территорий. В этом случае резко повысится кредитный рейтинг республики, области, города или района, а инвесторы получат четкую и ясную перспективу вложения своих капиталов. СЕРГЕЙ ЛЕНКИН ← Назад |
|
|
|
|
© 2010 ООО Медиакомпас Почтовый адрес: 614070, г. Пермь, ул. Крупской, 40. Телефоны: (342) 281-95-76, 282-54-22, 282-54-55. |
Разработано в студии «Сайт-мастер»
Работает на «CMS BS» версия 3.0 Вы попали на лучший информационный портал г. Перми, посвященнный событиям в жизни города. Мы стараемся как можно быстрее сообщить о новостях в городе, мероприятиях, а также проводим фоторепортажи и делаем интервью. Заходите, будем рады видеть Вас. |